中共中央政治局会议重磅定调： 房地产发生重大变化

7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

一、近十年中共中央政治局会议房地产相关表述

2012-12 加强房地产市场调控和住房保障工作。

2013-07 积极稳妥进入以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

2014-04 更好运用开发性金融支持棚户区改造。

2015-04 要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

2015-12 要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

2016-04 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注意解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

2016-10 注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

2016-12 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

2018-04 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。

2018-07 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产平稳健康发展长效机制。

2019-04 要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

2019-07 坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020-04 坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。

2021-04 坚持房住不炒，增加保障性租赁房屋和共有房屋供应，以防以学区房等名义炒作住房。

2021-07 坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

2021-12 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产也健康发展和良性循环。

2022-04 有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，坚持房住不炒。支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

2022-07 要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

2022-12 未提及房产

2023-04 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保教楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

2023-07 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

二、房地产旧时代走向终结

何谓房地产市场供求关系发生重大变化？其突出表现在于，近两年，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道，特别是今年4月份以来，房地产市场出现边际转弱迹象。这些现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。

首先是房地产发展阶段的变化。中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到许多过去没有出现过的现象，比如：居民按揭买房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。种种迹象表明，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代也结束了。

房地产市场和行业出现重大变化的同时，相关管理政策也会发生根本性改变。李宇嘉认为，未来政策重点需要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

三、楼市政策“工具箱”打开

此番会议提出，适时调整优化房地产政策。这或许意味着，时至年中，中国楼市政策“工具箱”再度打开，且开得更大。

中原地产首席分析师张大伟认为，此前央行透露，过去在（房地产）市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，这些边际优化举措很快会落地。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，适时调整优化房地产政策是当前“慢复苏”市场现状下的迫切需要，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计接下来各地房地产政策调整力度将会有所加大。

陈文静认为，下半年房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大。在这些城市，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

四、再提城中村改造

继今年4月份的中央政治局会议后，本次会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日的国务院常务会议也提及在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。关荣雪认为，这将意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重点之一。

在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在着“重新建轻存量”“重市场轻保障”等问题。在当下楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等均是题中之义。

58安居客研究院院长张波也认为，此番会议对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前对于城中村改造的部署，以及官方明确下一步将多渠道开拓保障性租赁住房房源，未来多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。

李宇嘉强调，未来的政策着力点在于把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。包括保障性住房供给加速，特别是保障性租赁住房大规模筹集建设、分配等；也包括加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；还包括老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。

总结：房地产发生重大变化，市场现状有了更客观的表述，未再提“房住不炒”。虽未看到“救市”二字，但也算国家顶层设计层面对房地产救市的政策回应。

目前风险化解仍是下半年的重点工作，政策“工具箱”再度打开，预计接下来各地房地产政策调整力度将会有所加大。完善保障性住房体系、老旧小区改造、保障性租赁住房大规模筹集建设、分配等将是未来的工作重点。未来房地产市场将逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”。